Hai notato delle infiltrazioni dal balcone di sopra che ti preoccupano? La sentenza ti chiarirà chi deve pagare: tocca a te o no?
Le infiltrazioni d’acqua sono molto frequenti e nei condomini rappresentano una delle maggiori fonti di attrito e contenzioso. Per anni l’incertezza su chi dovesse effettivamente pagare le riparazioni e risarcire per danni (in particolare quando l’acqua proveniva dal balcone di sopra), ha creato un clima teso fra amministratori e proprietari.
L’ambiguità era dovuta al fatto che il balcone è una pertinenza dell’appartamento ma la sua soletta funge anche da copertura per l’unità sottostante. E allora chi deve pagare, il proprietario oppure chi abita al piano di sopra? Ecco cosa ha stabilito una recente sentenza.
Chi paga nel caso di infiltrazioni dal balcone di sopra: la sentenza
Un recente pronunciamento del Tribunale di Napoli (sentenza n. 10576 del 17 novembre 2025) ha chiarito finalmente chi deve pagare quando si verificano infiltrazioni dal balcone aggettante del piano superiore.
La decisione stabilisce la responsabilità del proprietario del balcone sovrastante, gli oneri eventualmente comuni e la risarcibilità dei danni lamentati da chi abita sotto. Nei balconi che sporgono (aggettanti), la struttura e il sottobalcone sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento.
Tuttavia, i rivestimenti, i frontalini e gli altri elementi decorativi che contribuiscono all’estetica dell’intero edificio sono considerati beni comuni del condominio e le relative spese sono divise tra tutti i condomini. Di conseguenza, la riparazione della parte inferiore del balcone (sottobalcone) è sempre a carico del proprietario del balcone stesso. Quindi, se ci sono infiltrazioni che vengono dal balcone, la spesa per sistemarle spetta solo al proprietario del balcone soprastante.
Il Tribunale, agendo come peritus peritorum, ha stabilito esattamente cosa fare per le riparazioni (sigillare, rifare il pavimento e l’isolamento, sistemare l’intonaco del sottobalcone) definendo che il lavoro deve essere fatto, ma ha corretto il tecnico: queste spese sono a carico del proprietario del balcone sovrastante, non di quelli che stanno sotto.
Per quanto riguarda i danni, il Tribunale ha escluso la sussistenza di un pregiudizio risarcibile per l’asserita impraticabilità dei balconi sottostanti, rilevando la mancanza di prova di un effettivo danno patrimoniale o non patrimoniale. Nel caso di distacchi di intonaco che non hanno inciso in modo apprezzabile sull’uso dei balconi, alla luce dei principi delle Sezioni Unite in tema di danno non patrimoniale da lesione del diritto all’abitazione, non essendoci una compressione dell’utilizzo o un apprezzabile pregiudizio, il danno non può ritenersi in re ipsa.
In definitiva, quando si tratta di balconi aggettanti deve pagare il proprietario del balcone; se invece si tratta di elementi esterni con prevalente funzione estetica comune, la spesa può essere condominiale.
Nello specifico:
- il proprietario del balcone superiore risponde della manutenzione della struttura, della pavimentazione e della tenuta all’acqua, compreso il sottobalcone
- il proprietario del piano inferiore non è tenuto a sostenere le spese del sottobalcone potendo pretendere che il vicino di sopra rimuova le cause delle infiltrazioni
- il condominio interviene solo se gli elementi interessati svolgono una funzione estetica comune accertata (frontalini, cielini, fasce decorative).
In caso di infiltrazione, comunque, è importante una perizia che distingua tra difetti della struttura del balcone (onere dell’avente diritto esclusivo) ed elementi decorativi comuni (onere condominiale), nonché che misuri l’effettività del danno lamentato dal vicino.
